A crise econômica também tem afetado os condomínios. Afinal, com todas essas dificuldades, mais pessoas têm se visto na situação de condômino inadimplente, tendo que atrasar alguns pagamentos e negociar as dívidas.
E isso, claro, gera preocupações extras para os síndicos, já que, com dinheiro a menos no caixa, é difícil manter as contas em dia. Mas como agir com esses devedores? Será que eles podem usufruir de áreas comuns do condomínio? E como cobrar essa dívida? Descubra lendo este conteúdo!
Quem regulariza os direitos e deveres dos condôminos, além do regimento interno, é o Código Civil Brasileiro, em especial os artigos 1.335 e 1.336.
O artigo 1.335 trata sobre os direitos do condômino de: usufruir e dispor livremente da sua unidade, usar as partes comuns do condomínio de acordo com as suas destinações e votar nas deliberações da assembleia e participar delas.
Já o artigo 1.336 aborda os deveres do condômino e autoriza a cobrança de juros moratórios dos inadimplentes. Se não houver especificação no regimento interno, o valor será de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito.
Outro artigo importante é o 1.337, também do Código Civil, o qual dita que o devedor poderá ser obrigado a pagar multa punitiva de até 5 vezes o valor do condomínio, caso seja um inadimplente recorrente.
O inciso X do artigo 784, do novo Código de Processo Civil, também versa sobre a questão, facilitando para que os condomínios cobrem os inadimplentes. De acordo com a lei, a partir de um mês de atraso, o devedor já corre o risco de penhora do bem, e o nome do condômino fica com restrição de crédito.
Apesar dessas regulamentações, muitos síndicos ainda têm dúvidas. Veja as situações mais rotineiras.
Não existe, na lei, nenhuma regulamentação sobre esse assunto, porém, há jurisprudências do Superior Tribunal de Justiça que versam sobre a possibilidade de o inadimplente continuar usando as áreas comuns, como o salão de festas.
Além disso, o art. 1.336 do Código Civil (que citamos acima) trata de sanções de natureza estritamente pecuniária. Também não é recomendada a inclusão de uma norma desse tipo no Regimento Interno, já que poderá ser considerada abusiva, pois pode ferir a dignidade humana.
Novamente, existem várias interpretações do art. 1.335 do Código Civil para esse caso. Alguns entendimentos jurisprudenciais mostram que o inadimplente pode participar das assembleias, mas não tem direito ao voto, enquanto outros regulamentam que nem participar das assembleias o inadimplente pode.
Existem também algumas resoluções mais brandas, que dizem que o condômino inadimplente poderá participar, mas só terá direito ao voto caso a decisão esteja relacionada a algo que vá aumentar substancialmente o valor da taxa condominial, como a contratação de portaria 24 horas.
Essa atitude é permitida. Porém, é necessário que a demanda seja deliberada em assembleia geral convocada com a finalidade de autorizar o síndico a incluir o nome do devedor no cadastro de proteção ao crédito.
Esse é o ponto máximo da cobrança da dívida, e a recomendação é que o síndico apenas procure essa solução após ter esgotado todas as possibilidades de negociação com o devedor.
Embora a lei permita solicitar a penhora com um mês de atraso, a recomendação é sempre aguardar entre três e quatro meses para iniciar o processo, garantindo que o condômino tenha chances de quitar a dívida.
Vale lembrar que nem sempre o que é penhorado pela Justiça é o imóvel em questão. Se o inadimplente tiver outros bens em seu nome, eles também podem ser leiloados para atingir o valor da dívida. E se o condômino estiver devendo para outras pessoas, o condomínio tem preferência na hora de receber os atrasados.
Além disso, o síndico poderá cobrar uma multa pós-condenação na Justiça, que deverá ser paga em até 15 dias. Caso esse prazo seja descumprido, automaticamente, será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito, de acordo com a Lei 11.232/2005.
Ficou mais claro quais são os direitos do condômino inadimplente? Compartilhe este post e ajude os seus amigos síndicos!