A crise econômica prossegue, muitos moradores perdem o emprego ou parte da renda, e eis que aumentam os problemas com pagamento das taxas de condomínio. Pode acontecer com qualquer um, mas, cedo ou tarde, o lugar onde você mora também enfrentará o problema da inadimplência. Aí fica a dúvida: como cobrar multas e juros? Quais são os limites permitidos pelo Código Civil?
Neste artigo, você conhecerá melhor o que a lei diz sobre juros e multas condominiais. Em seguida, apresentaremos dicas sobre os tópicos mais importantes envolvendo este tema e, finalmente, você aprenderá sobre o melhor comportamento a adotar nesses casos. Boa leitura!
O Código Civil é incompleto sobre alguns aspectos da cobrança (como você entenderá logo abaixo), mas é bem claro sobre os valores de multa:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
A multa, portanto, é de, no máximo, 2% ao mês. Os juros podem ser superiores a 1% ao mês se estipulados na convenção do condomínio, mas convém não exagerar. Além de tornar a dívida mais difícil de ser paga, o condômino pode contestar os juros abusivos na Justiça.
Mais duas notas importantes: a cobrança deve ser feita ao condômino (proprietário), não ao morador; e os juros são cobrados por rata, ou seja, proporcionalmente aos dias de débito em aberto e não cobrados por mês.
Nesta seção, falaremos dos principais tópicos envolvendo taxas de condomínio.
Por causa da inflação, uma dívida X hoje não pode ser X no ano que vem, já que o mesmo dinheiro vale menos. Por isso, pode ser cobrada a correção monetária a partir de 30 dias depois do vencimento. A lei não prevê qual índice usar para calcular essa correção, contudo, os mais utilizados são IGP-M e IPCA.
Não existe consenso entre especialistas sobre o tipo de juros aplicados em cobranças atrasadas, se são simples ou compostos.
No entanto, os compostos são o tipo mais comum no mercado financeiro, aplicados, por exemplo, em dívida de cartão de crédito. Mas há advogados que entendem que, como a legislação não prevê especificamente juros compostos, o cálculo deve ser com juros simples — ou seja, o valor dos juros apenas se soma, sem virar base de cálculo dos juros seguintes.
Logo, convém cobrar juros simples para não sofrer contestação na Justiça depois.
Advogados e empresas especializadas em cobrar débitos de inadimplentes, normalmente, cobram de 10% a 20% do valor da dívida. Esse valor é extra, ou seja, deve ser acrescido ao da dívida (pense no 10% do garçom). Ele não pode ser incluído na planilha de cobrança sem autorização de assembleia do condomínio e só deve ser pago um mês depois do vencimento do boleto.
O que é positivo? O condomínio só paga aos advogados depois do inadimplente quitar a dívida.
Se o Sr. Geraldo do 802 atrasou o pagamento do condomínio, isso não faz dele um vilão ou pior do que ninguém. Ele pode ter perdido o emprego, batido o carro — e não tem seguro —, ou alguém na família ficou muito doente. É fundamental para o síndico ou administradora manter a calma e entender que dívidas acontecem. Inadimplentes não podem sofrer restrições ao uso de áreas comuns (como a piscina) e nem serem mal tratados.
Da mesma forma, é importante que o síndico deixe claro que, sob a sua administração, as regras serão respeitadas, e os valores cobrados com os respectivos juros e multas. Tudo dentro dos prazos e limites previstos em lei. Isto servirá para que um inadimplente não sirva de exemplo para os outros, mas ao contrário, todos saibam que é possível ficar em dia com as taxas de condomínio.
Falando nisso, não deixe de ler nosso artigo 5 dicas para promover o bom relacionamento no seu condomínio. Até a próxima!